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    热度降了?余杭临平新城溢价止步23% 新城英冠、西房拿地
     

      今日,临平新城首宗“双限”地块出让,每轮以最低1000万的加价幅度拉锯近2个小时,最终两宗地块溢价均爬上20%止步于23%,地价处于2017年以来板块中下游水平。

      西房竞得西侧A-2-03地块,成交总价228596万元,成交楼面价18475元/㎡,溢价率23%;新城联合本土房企英冠控股竞得东侧A-2-04地块,成交总价228546万元,成交楼面价18182元/㎡,溢价率21%。

      1、28500元/㎡的限价虽高于临平新城实际售价水平,但最终两宗地块溢价率止步于23%,房企以实际售价作为参考控制利润率。

      2、2020年是临平新城的供应大年,从断供多年到65万方潜在供应量堆积,自2017年以来积累的住宅供应于同年释放,同质化竞争压力大,实际去化时间长,导致房企拿地动力不足。

      今日出让的两宗地块,均位于临平新城板块西南边缘,距离核心区临平地铁站、南苑地铁站约2-3公里。2017年底以来,地块北面出让多宗涉宅用地,除滨耀城商住地块外,最低地价为2018年5月中交竞得悦美庐项目18380元/㎡,最高地价为2019年5月阳光城竞得翡丽云邸项目19237元/㎡。今日两宗地块地价分别为18475元/㎡、18182元/㎡,处于2017年以来板块中下游水平。

      从成交结果看,房企对临平新城两宗地块持理性谨慎态度,据浙报传媒地产研究院分析,主要考虑地块的实际利润与竞争关系。

      其一:28500元/㎡的精装限价水平难以提振板块销售积极性,以实际售价计算实利润率约3%-4%左右。

      目前板块内,除中交理想·时代芳华得益于较低的高层毛坯价格23775元/㎡以及稀缺的跃层产品,去化较为理想外,阳光城保亿·翡丽云邸与首创·禧瑞江南近期加推销售并不理想,其中翡丽云邸小高层精装均价27800元/㎡,首创·禧瑞江南高层精装均价26542元/㎡。

      除叠排产品外,三者实际在售价格水平均低于地块精装均价限价水平,若以实际在售水平约27500元/㎡(精装3000元/㎡)计算,两项目预期利润率约3%-4%。若以政府限价计算,预期利润率可达6%左右,去化率及去化周期有待市场考验。

      其二:板块内外竞争压力明显。临平新城2017年以来出让的住宅用地均在今年形成了新房供应,同时迎来多盘竞技,除三盘在售外,还有三个待售项目,实际潜在供应量达65万方,同质化竞争不可避免。尤其是大盘理想臻品,接近25万方的可售体量,加之传统居住区的区位优势,将极大程度的吸附区域首改、改善需求。

      板块外,西面星桥板块现房中建·锦绣越府、融创融耀之城,以及北面东湖新城多个待售项目,受价格驱使以及地铁站点零距离优势,总价有限的刚需客群将被提前消耗。

      ①住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

      ②临平新城2宗地块车位价格按照28.5万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

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